10 tärkeää asiaa, jotka on otettava huomioon vuokra-asunnossa (2023)

Päivitetty viimeksi 18.10.2021

Niitä on yli213 miljoonaa omakotitaloa Yhdysvalloissa, luku, joka on kasvanut tasaisesti vuodesta 2000 lähtien. Vaikka maassa on kuitenkin paljon taloja, jotkut kodit ovat parempia vuokra-asuntoja kuin toiset.

On asuntoja, jotka houkuttelevat enemmän vuokralaisia, tuottavat parempia vuokratuloja ja paremman sijoitetun pääoman tuoton. Toisaalta joidenkin kiinteistöjen vuokraaminen voi olla vaikeaa, mikä aiheuttaa pitkiä tyhjiöitä ja negatiivista kassavirtaa.

Tässä artikkelissa käsittelemme 10 tärkeää asiaa, joita sijoittajat etsivät vuokra-asunnosta, sekä ehdotuksia siitä, mistä etsiä parhaita yhden perheen vuokra-asuntoja sijoittaa.

Keskeiset takeawayt

• Tärkeimmät vuokra-asunnossa etsittävät kohteet ovat sijainti, kiinteistöverokanta, kodin arvon ja vuokrahintojen muutokset sekä naapuruston ominaisuudet.
• Jotkut parhaista paikoista vuokra-asunnoille voivat olla Sun Beltissä ja Midwestissä, missä väestö kasvaa ja talous on vahva.
• Lähteitä vuokra-asunnon löytämiseen voivat olla MLS, kiinteistötukkukauppiaat ja Roofstock Marketplace.

10 asiaa, joita kannattaa etsiä vuokra-asunnosta

Tässä ovat tärkeimmät ominaisuudet, joita kiinteistösijoittajat etsivät päättäessään ostaa sijoituskiinteistöjä:

1. Sijainti

He sanovat, että kiinteistössä on kyse sijainnista, sijainnista ja sijainnista. Mutta mitä se oikeastaan ​​tarkoittaa?

Makrotasolla parhaita sijoituskohteita kiinteistösijoittamiseen ovat yleensä markkinat, joilla väestö kasvaa ja työmarkkinat ovat vahvat.

Esimerkiksi kaupungit alueellaAuringon vyöjaKeskilänsikiinteistömarkkinoilla, kuten Phoenix, Las Vegas, Tampa, Indianapolis, Kansas City ja Fargo, on nähtävissä vaikuttavaa väestön ja työllisyyden kasvua sekä asuntojen arvon nousua ja joissakin tapauksissa kaksinumeroista vuotuista vuokran kasvua.

2. Kiinteistöverot

Vuokranantajat ja heidän isännöitsijät voivat hallita suurinta osaa käyttökustannuksista. Valitettavasti kiinteistöveroja on vaikea hillitä, ja ne voivat viedä suuren pureman vuokrakiinteistön tuottamista tuloista.

Kiinteistöveroilla rahoitetaan kaupunkien ja läänin toimintabudjetteja ja infrastruktuurihankkeita, mutta joissakin paikoissa verot ovat korkeammat kuin toisissa.

Osavaltiot, joissa keskimääräiset kiinteistöverot ovat alhaisimmat, ovat Arizona, Nevada ja Utah. Toisaalta Connecticutissa, Illinoisissa ja New Jerseyssä vuokrattavat kiinteistösijoittajat maksavat joitakin Yhdysvaltojen korkeimmista kiinteistöveroista.

3. Vuokranantaja-vuokralainen lait

Paikalliset, osavaltion ja liittovaltion asuntolainsäädäntö edellyttää vuokranantajia kohtelevan vuokralaisia ​​oikeudenmukaisesti ja tasapuolisesti. Mutta kolikon toisella puolella vuokranantajat haluavat myös oikeudenmukaisen kohtelun.

Jotkut paikat tunnetaan "vuokranantajaystävällisinä", mikä tarkoittaa yleensä sitä, että paikalliset vuokranantaja-vuokralait suosivat vuokranantajaa, mikäli vuokranantaja on noudattanut sääntöjä. Muut kaupungit ja osavaltiot tunnetaan "vuokralaisystävällisinä", mikä tarkoittaa, että oikeudellinen ympäristö suosii vuokralaisia.

Vuokranantajaystävälliset osavaltiotArizona, Georgia ja Texas. Kolme vuokralaisystävällisintä osavaltiota ovat Delaware, Oregon ja Vermont. Lakiresurssien verkkosivusto auttaa kiinteistösijoittajia oppimaan lisää paikallisista ja osavaltion laeistaNolo.comon luettelo kunkin osavaltion vuokranantaja-vuokralaista.

4. Kotiarvot

Asunnon arvon nousu monilla kiinteistömarkkinoilla eri puolilla maata vaikeuttaa ihmisten oikeutta saada lainaa asunnon ostoa varten.

Yksi mittari, jota kiinteistösijoittajat käyttävät kodin arvojen seuraamiseen, onFreddie Macin talohintaindeksi(FMHPI). Freddie mittaa talojen tyypillistä hintainflaatiota kansallisella, osavaltion ja metropolialueen tilastoalueella (MSA).

Vaikka aiempi tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta, kiinteistösijoittajat tarkastelevat usein tietyn alueen asuntojen hintaindeksin historiallista muutosta auttaakseen ennakoimaan arvon nousun mahdollista nousua.

5. Vuokrakotitaloudet

Vuokrakotitalouksien prosenttiosuus on toinen tietopiste, jonka kiinteistösijoittajat harkitsevat valitessaan markkinoita vuokra-asunnon ostamiselle.

Joissakin kaupungeissa asuntojen hinnat ovat niin korkeat, että monilla ei ole muuta vaihtoehtoa kuin vuokrata. Muissa paikoissa monet ihmiset mieluummin vuokraavat kuin omistavat. Pienet, keskikokoiset ja suuret metrotuseimmat yhden perheen vuokrat sisältävät:

• Merced, CA
• Bend, TAI
• Viisi, oh
• Stockton, CA
• Springfield, MO
• Öcala, FL
• Memphis, TN
• Oklahoma City, ok
• Riverside-San Bernardino, CA

Hyviä verkkoresursseja, joiden avulla voit selvittää alueen vuokralaisten asuvien kotitalouksien prosenttiosuudenRENTCaféjaVäestönlaskennan toimittaja.

6. Vuokran kasvu

Yksi syy siihen, miksi kiinteistöjä pidetään usein suojana inflaatiota vastaan, on se, että vuokrahinnat nousevat joissakin kaupungeissa nopeammin kuin inflaatio. Vaikka käyttökustannukset nousevat, kiinteistösijoittajat voivat siirtää kustannusten nousun vuokralaisille korkeamman kuukausivuokran muodossa.

Vuokran nousu kertoo myös vuokra-asuntojen potentiaalisen kysynnän suhteessa tarjolla olevaan tarjontaan. Kaupungeissa, joissa väestö kasvaa ja työmarkkinat ovat vahvat, asunnoista on usein pulaa. Monet kiinteistösijoittajat käyttävät Rentometeriä, Zillow Observed Rent Indexiä (ZORI) ja Zumperia löytääkseen ajankohtaisia ​​tietoja vuokran kasvusta.

Artikkelin mukaanSama, yritys, joka tarjoaa ilmaisia ​​vuokra-asuntojen rahoitusohjelmistoja kiinteistösijoittajille, Yhdysvaltain kaupungeissa, joissa vuokrat ovat muuttuneet eniten Covid-19:n jälkeen:

• Boise City, ID
• Riverside-San Bernardino-Ontario, CA
• Tucson, AZ
• Spokane-Spokane Valley, WA
• Phoenix-Mesa-Chandler, AZ
• Memphis, TN-MS-AR
• Stockton, CA
• Providence-Warwick, RI-MA
• Allentown-Bethlehem-Easton, PA-NJ
• Fresno, CA

7. Naapuruus

Valittuaan lupaavimmat markkinat vuokra-asuntoon sijoittamiselle sijoittajat ottavat huomioon ja analysoivat kunkin kaupunginosan ominaisuuksia luomalla naapuruusanalyysin. Pitkällä aikavälillä ostaville ja omistaville kiinteistösijoittajille hyvä naapuruusanalyysi voi auttaa paljastamaan, kuinka houkutteleva alue on vuokralaisille seuraavien vuosien aikana.

Keskeisiä tilastoja ja tietopisteitä, jotka on otettava huomioon analysoitaessa naapurustoa, ovat työllisyys- ja mediaanitulotasot, markkinavuokrahinnat, kiinteistöjen hintapyyntö ja vertailukelpoiset myyntihinnat.

TheRoofstock Neighborhood Ratingauttaa sijoittajia ymmärtämään paremmin eri asuinalueiden riskejä ja etuja. Syöttämällä minkä tahansa omakotitalon osoitteen Yhdysvalloissa sijoittajat saavat tärkeitä tietoja, kuten koulupiirien laadusta, työllisyysasteesta, kodin arvoista ja paljon muuta.

8. Ilmoitukset ja avoimet työpaikat

Suuri määrä "Vuokrattavana" tai "Myytävänä" -kylttejä voi olla johtava osoitus siitä, että naapurusto on muuttumassa. Alueella, jolla on kova vuokra-asuntojen kysyntä, on tavallisesti alhainen vajaakäyttöaste sen sijaan, että olisi useita vuokrattavia koteja samanaikaisesti.

Muita tapoja määrittää naapuruston vuokra-asuntojen kysyntä ovat ajaminen alueen läpi viikon eri päivinä (mukaan lukien iltaisin ja viikonloppuisin) saadaksesi yleiskuvan naapurustosta, tarkastelemalla lähikoulujen ilmoittautumistrendejä ja katsomalla paljon uudisrakentamista ja liiketoimintojen avauksia lähistöllä.

9. Kodin ominaisuudet

Vuokra-asunnon ja ensisijaisen asunnon ostamisen välillä on suuri ero. Yleisesti ottaen alueen "keskimääräisestä" asunnosta tulee parempi vuokra-asunto kuin naapuriasuntoja suurempi tai pienempi.

Esimerkiksi, jos suurin osa naapuruston kodeista on 3 makuuhuoneen, 2 kylpyhuoneen, 1 500 neliöjalan koteja, joissa on kahden auton autotalli, on todennäköistä, että sitä tulevat vuokralaiset etsivät. Suurempi tai pienempi koti voi olla vaikeampi vuokrata ja vuokralaisille kalliimpaa ylläpitää, mikä lisää todennäköisyyttä, että vuokralainen muuttaa vuokrasopimuksen päätyttyä.

Keskimääräinen koti ei välttämättä ole sijoittajan henkilökohtainen valinta asunnosta. Kuitenkin henkilökohtaisten mieltymysten sivuuttaminen ja keskitasoisen vuokra-asunnon ostaminen houkuttelee yleensä enemmän päteviä vuokralaisia.

10. Sijoitetun pääoman tuotto

Kiinteistösijoittajat käyttävät useita taloudellisia mittareita mitatakseen vuokra-asunnon nykyistä ja mahdollista sijoitetun pääoman tuottoa:

• 1 %:n säännön mukaan kuukausivuokran tulee olla vähintään 1 % kauppahinnasta. Jos koti maksaa 150 000 dollaria, kodin tulisi vuokrata vähintään 1 500 dollaria kuukaudessa.
• Bruttovuokrakerroin eli GRM on asunnon hinnan suhde vuosittaiseen bruttovuokratuloon, ja se ilmaisee vuosien määrän asunnon maksamiseen viimeaikaisen bruttotulon perusteella. GRM lasketaan jakamalla asunnon hinta vuosivuokralla.
• 50 %:n sääntö sanoo, että käyttökulut (lukuun ottamatta asuntolainan maksua, korkokuluja ja pääomakorjauksia) saavat olla enintään puolet bruttovuokratuloista. Jos asunnon vuokra on 18 000 dollaria vuodessa, käyttökulut eivät saa ylittää 9 000 dollaria vuodessa.
• Liiketoiminnan nettotuotot eli NOI lasketaan vähentämällä toimintakulut todellisesta vuosivuokrasta. Jos koti vuokraa 18 000 dollaria vuodessa ja vuotuiset käyttökulut ovat 7 200 dollaria, NOI on 12 800 dollaria.
• Kattoprosentti on prosentuaalinen tuotto, joka lasketaan jakamalla NOI:n ensimmäinen vuosi kiinteistön ostohinnalla. Jos vuotuinen NOI on 12 800 dollaria ja maksaa 150 000 dollaria, yläraja on 8,5%.
• Kassavirta on dollarimäärä, joka saadaan, kun kaikki toimintakulut ja asuntolaina on maksettu. Jos vuotuiset vuokratulot ovat 18 000 dollaria, toimintakulut 7 200 dollaria ja asuntolainan maksu vuosittain 6 500 dollaria (pääoma ja korko), vuotuinen kassavirta on 4 300 dollaria.
• Kassavirta on vuotuisen kassavirran ennen veroja suhde sijoitetun kassavirran määrään, ja se lasketaan jakamalla vuotuinen kassavirta ennen veroja sijoitetun kassavirran kokonaismäärällä. Jos vuotuinen kassavirta on 4 300 dollaria ja sijoittaja osti kodin 37 500 dollarin 25 prosentin käsirahalla, kassatuotto on 11,5 prosenttia.

Mistä etsiä vuokra-asuntoa

Kiinteistösijoittajat käyttävät usein MLS:ää, kiinteistötukkukauppaa tai online-listausalustaa, kuten Roofstock, vuokra-asunnon etsimiseen.

MLS

Vaikka MLS on hyvä lähde ensisijaisen asunnon löytämiseen, jotkut sijoittajat katsovat, että markkinoiden ulkopuoliset taskulistaukset tekevät parhaista vuokrakohteista. Kun koti pääsee MLS:ään, se ei ehkä ole niin hyvä sopimus.

Vaikka MLS:ssä voi olla hyviä mahdollisuuksia, sijoittajat saattavat haluta tarkastella kiinteistöä ja mahdollisia tuottoja tarkasti.

Tukkukauppias

Kiinteistöjen tukkukauppiaatovat ihmisiä, jotka paikantavat vaikeuksissa olevat korjauksen tarpeessa olevat kodit, sitovat kiinteistön markkinahintaan, arvioivat tarvittavat korjaukset ja luovuttavat sitten ostosopimuksen toiselle kiinteistösijoittajalle tukkuhintaa vastaan.

Vaikka jotkut tukkumyyntimahdollisuudet voivat olla hyviä, toiset voivat olla ongelmallisia, jos tukkumyyjä on kokematon tai aliarvioi korjauskustannukset.

Kattotuki

Roofstock on online-kiinteistömarkkinapaikka, jossa voit ostaa ja myydä omakotitalovuokra-asuntoja ilman, että vuokralainen keskeytyy. Sijoittajat voivat käyttää suodattimia kiinteistöhaun mukauttamiseen sijainnin, hinnan, halutun tuoton ja muiden perusteella.

Monet Roofstockissa myytävät vuokra-asunnot sisältävät yksityiskohtia ja due diligence -kohteita, kuten kuvia, kiinteistötarkastuksia, omistusraportteja ja vuokralaisen vuokrasopimuksen tietoja. Kiinteistön perusteellisen analysoinnin jälkeen ostajat voivat tehdä tarjouksen, neuvotella myyjän kanssa ja suorittaa koko kaupan verkossa.