Indeksivuokra: Kaikki vuokralaisten tarvitsee tietää (2023)

Mikä on indeksivuokra?

Indeksivuokran plussat ja miinukset vuokralaisille

Mitä vuokranantajan tulee noudattaa indeksivuokrankorotusten tapauksessa

Indeksivuokra ja vuokranhallinta: Onko se edelleen voimassa?

Indeksivuokra on asuin- tai liikekiinteistön vuokrasopimuksessa sovittava vuokramuoto. BGB:n 557b §:n mukaan indeksivuokrassa määrätään, että vuokra on sidottu kuluttajahintaindeksiin. Kuluttajahintaindeksin määrittää Saksan tilastovirasto, ja se perustuu kaikkien Saksan yksityisten kotitalouksien elinkustannuksiin.

Nämä elinkustannukset lasketaan ottamalla kaikkien kuluttajien ostamien tavaroiden ja palveluiden keskimääräinen hintakehitys. Näitä ovat esimerkiksi elintarvikkeet, vaatteet ja liikenne, mutta myös polttoaineet, kuten bensiini ja energia. Jos päivittäiset elinkustannukset nousevat, nousee myös indeksivuokran laskentaperuste.

Thekuluttajahintaindeksion tasainen koko maassa ja nousee yleensä hitaasti mutta tasaisesti vuosittain keskimäärin. Viimeisten viiden vuoden vuosikeskiarvotLiittovaltion tilastotoimisto:

• 2015: 100,0
• 2016: 100,5
• 2017: 102,0
• 2018: 103.8
• 2019: 105.3

Miten indeksivuokra lasketaan

Tarvitset nämä tiedot laskeaksesi kuukausivuokrasi muutoksen indeksivuokran mukaan:

• Kuluttajahintaindeksi viimeisimmän vuokrankorotuskuukauden aikana
• Jos vuokranantaja ei ole vielä korottanut vuokraa Kuluttajahintaindeksi vuokrasopimuksen alkaessa
• Nykyinen kuluttajahintaindeksi - tämä on vanhin tunnettu kuukausiarvo, koska indeksit julkaistaan ​​vain kokonaisilta viime kuukausilta
• Kylmävuokrasi määrä

Taulukot ajankohtaisista indekseistä löytyvät aina liittovaltion tilastoviraston verkkosivuiltadestatis.de.

Tällä kaavalla voit laskea indeksivuokran sallitun korotuksen:

(nykyinen indeksitaso : vanha indeksitaso x 100) - 100 = vuokrankorotusprosentti

Tuloksena on prosenttiosuus, jolla perusvuokraasi voidaan korottaa. Korotus on kuitenkin sallittu vain, jos vuokra on pysynyt samana vähintään 12 kuukautta. Vuokranantajan ei tarvitse korottaa vuokraa 12 kuukauden välein, vaan hän voi ilmoittaa ensimmäisen korotuksen esimerkiksi 5 vuoden kuluttua. Heti kun vuokranantaja on kirjallisesti ilmoittanut vuokrankorotuksesta, voi tämä vuokrankorotus astua voimaan seuraavan kuukauden osalta.

Esimerkki:

Muutit asuntoosi 1.9.2018 ja vuokrasopimuksessa oli sovittu indeksivuokrasta. Vuokranantaja halusi korottaa vuokraa ensimmäistä kertaa kahden vuoden jälkeen. Hän ilmoitti suunnitellusta korotuksesta kirjallisesti 15.7.2020. Näin ollen korotettu vuokra voi olla voimassa syyskuusta 2020 alkaen.

Syyskuussa 2018 muuttamisesta lähtien olet maksanut perusvuokraa 645,50 euroa kuukaudessa. Liittovaltion tilastoviraston mukaan kuluttajahintaindeksi oli syyskuussa 2018 104,7. Sait tiedon vuokrankorotuksesta heinäkuussa. Näin ollen viimeisin tiedossa oleva kuluttajahintaindeksi tuolloin oli kesäkuun 2020 indeksi 106,6. Sallittu vuokrankorotus lasketaan seuraavasti:

(106,6 : 104,7 x 100) - 100 = 1,81

Tällöin perusvuokraa voidaan näin ollen korottaa1,81 %, mikä tarkoittaa 11,68 euron vuokran nousua uuteen 657,18 euron kuukausiperusvuokraan.

Liittovaltion tilastovirasto tarjoaa myös alaskinjolla voidaan laskea uudelleen viime vuosien ja kuukausien indeksien muutokset.

Jos indeksivuokrankorotus ylittää sallitun määrän, voit torjua vuokrankorotuksen. Autamme sinua toteuttamaan oikeutesi.

Vuokrankorotukset kannattaa nyt torjua

Se, onko indeksivuokra sinulle vuokralaisena melko hyvä vai huono, riippuu muun muassa kunkin vuokramarkkinoiden tilanteesta. Vaikka vuokran korotus indeksivuokralla on ennalta ohjelmoitu, lisäkorotuksia ei sallita.

Indeksivuokran edut

Indeksivuokra voi olla vuokralaiselle edullinen ennen kaikkea ennustettavuuden ja laskentaperusteen läpinäkyvyyden vuoksi. Se suojaa myös uusilta vuokrankorotuksista johtuvilta yllätyksiltä.

• Ei enempää vuokrankorotuksia:Jos sopimusta solmittaessa on sovittu indeksivuokrasta, vuokranantaja saa korottaa vuokraa vain tästä syystä. Muita vuokrankorotuksia, esimerkiksi modernisoinnin tai vuokran saattamiseksi paikallisen vertailuvuokran mukaiseksi, ei sallita. Ainoa poikkeus: Jos vuokranantaja on lain mukaan velvollinen modernisoimaan (esim. uusimaan lämmitystä tiukentuneiden pakokaasumääräysten vuoksi), hän voi korottaa vuokraa lisäksi indeksivuokrasta huolimatta.

• Vuokrankorotukset on helppo tarkistaa:Liittovaltion tilastoviraston indeksit ovat kaikkien saatavilla. Tämä tarkoittaa, että vuokralaiset voivat helposti laskea korotuksia ja suunnitella viime vuosien kehityksen perusteella.

• Vuokra voi pysyä suhteellisen alhaisena:Jos vuokrien nousu on erityisen nopeaa lähivuosina, indeksivuokra voi olla myös alhaisempi. Aina kun kuluttajahintaindeksi nousee hitaammin kuin paikallinen vertailuvuokra, on indeksivuokra vuokralaisen kannalta pienempi paha. Vuokranantajaa sitoo indeksin hidas nousu, vaikka paikallinen vertailuvuokra nousee.

• Vuokran alennus on myös mahdollista:Mikäli kuluttajahintaindeksi laskee, olet vuokralaisena oikeutettu myös vuokran alennukseen. Tätä on tapahtunut erittäin harvoin vuosikymmeniin. Heinäkuusta 2020 lähtien indeksi on kuitenkin laskenut hieman ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2016 viime vuoden vastaavaan kuukauteen verrattuna. Edusi: Vaikka vuokraa voisi alentaa vain hieman, vuokranantaja saa korottaa vuokraa uudelleen vasta 12 kuukauden kuluttua.

Indeksivuokran haitat

Toisin kuin monissa muissa vuokrasopimuksissa, indeksivuokra valitettavasti esiohjelmoi vuokrankorotuksen. Vuokranantaja voi korottaa vuokraa ilman vuokralaisen reagointia.

• Lisäys tulee joka tapauksessa:Jos on sovittu indeksivuokrasta, vuokranantajan vuokrankorotus on erittäin todennäköistä.

• Vuokranantaja ei tarvitse lupaa:Koska indeksivuokra on sopimuksella säädelty, vuokranantaja ei tarvitse vuokralaisen suostumusta ennen vuokran korottamista. Hänen tulee vain ilmoittaa vuokralaiselle ajoissa uudesta vuokrasta ja vuokralainen on velvollinen maksamaan uuden määrän.

• Epävarmuus siitä, milloin nousu tulee:Vuokranantajan ei tarvitse korottaa vuokraa vuosittain sovitun indeksivuokran tapauksessa. Siksi on myös mahdollista, että saat ilmoituksen vuokrankorotuksesta ensimmäisen kerran 5 vuoden kuluttua.

• Lisäys voi olla jyrkkä:Varsinkin jos vuokraa korotetaan vasta pidemmän ajan jälkeen, nousu voi olla vastaavasti korkea vuokrasopimuksen alusta lähtien tapahtuneen väliindeksin nousun vuoksi.

Esimerkki:

Muutit syyskuussa 2015 ja vuokranantaja haluaa korottaa vuokraa indeksin mukaan ensimmäisen kerran syyskuussa 2020. Asut perheesi kanssa suuressa asuintilaa, n. 120 neliömetriä ja perusvuokra oli muuttaessa 1 150 euroa. Syyskuussa 2015 indeksi oli 100,4 ja syyskuussa 2020 105,8. Laskentakaavan mukaan vuokranantaja voi nostaa vuokraa 5,38 prosenttia 1 211,87 euroon.

Kärki:Jos sinulla on vuokrasopimuksessasi indeksivuokra, laske itsellesi mahdollinen vuokrankorotus kerran vuodessa. Tämä auttaa sinua suunnittelemaan mahdollisen lisäyksen etkä tule yllättymään.

Joissakin vuokrasopimuksissa määrätään, että vuokraa saa korottaa vain tietyn indeksivuokran yläpuolelle. Tämä voi myös auttaa tekemään noususta ennakoitavamman.

Indeksivuokra verrattuna asteittaiseen vuokraan:

Kun verrataan indeksivuokraa javalmistui vuokra, kumpikaan ei ole parempi kuin toinen. Se riippuu tapauksesta:

• Porrastetussa vuokrassa tarkat korotukset määritellään vuokrasopimuksessa alusta alkaen. Indeksisidonnaisen vuokran tapauksessa vuokrasopimukseen ei ole ankkuroitu konkreettisia korotusmääriä.
• Molemmissa muodoissa vuokran tulee pysyä muuttumattomana vähintään 12 kuukautta.
• Molemmat lomakkeet eivät sisällä vuokrankorotuksia muista syistä.
• Porrastetussa vuokrassa vuokrajarru koskee myös kaikkia suunniteltuja korotuksia sopimuksen solmimisen jälkeen.
• Indeksisidonnaisessa vuokrassa vuokrajarrulla voidaan säädellä vain vuokran määrää vuokrasuhteen alussa.

Kuten porrastetussa vuokrassa, Vuokranantajan on noudatettava tiettyjä eritelmiä indeksivuokran korotuksissa. Nämä eritelmät tarjoavat vuokralaiselle mahdollisuuksia välttää tai viivyttää vuokrankorotusta.

Vaikka indeksivuokra olisi jo kirjattu vuokrasopimukseen, vuokranantajan on myös noudatettava tiettyjä sääntöjä vuokraa korotettaessa.

Sopimusehdot

Jopa indeksivuokrasopimuksen osana vuokrasopimusta on täytettävä tietyt ehdot:

• Sopimuksen tulee olla kirjallinen.
• On säänneltävä selkeästi, että liittovaltion tilastoviraston kuluttajahintaindeksi on laskennan perusta.
• Vuokran alennusta ei voida sulkea pois: Mikäli kuluttajahintaindeksi laskee 12 kuukauden vuokran pysyessä muuttumattomana, on vuokralaisella oikeus myös vuokran alennukseen. Sanamuoto, joka sulkee pois tämän oikeuden, ei ole sallittu.
• Indeksilausekkeessa on selitettävä, että vuokraa saa muuttaa vasta vuoden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta tai viimeisen vuokrankorotuksen jälkeen.

Indeksivuokran aikarajat nousevat

Vuokrahinta on yleensäpysyy samana vähintään 12 kuukautta. Tämä koskee sekä muuton jälkeen ensimmäiseen vuokrankorotukseen asti että korotusten välillä.

Ennen kuin vuokranantaja voi korottaa vuokraa, hänen on ilmoitettava siitä Vuokralaiselle kirjallisesti. Uutta vuokraa voidaan sitten vaatia seuraavasta kuukaudesta alkaen. Kuukausi, jolloin tämä ilmoitus saapuu, on siksi olennainen.

Esimerkki:

Jos saat indeksivuokrankorotusilmoituksen 15. huhtikuuta, korotettu vuokra voi tulla voimaan aikaisintaan 1. kesäkuuta. Jos vuokranantaja lähettää ilmoituksen myöhään 30.4. ja se saapuu sinulle postitse 2.5., on korotettu vuokra maksettava vasta 1.7.

Ilmoituksen muoto indeksivuokran korotuksesta

Vuokranantajan tulee ilmoittaa vuokrankorotuksesta tekstimuodossa. Tässäkirjallinen vuokrankorotusilmoitus, vuokranantajan on annettava seuraavat tiedot:

• Hintaindeksin muutos on ilmoitettava. Vuokranantajan on siis ilmoitettava, millä kuluttajahintaindeksillä hän haluaa korottaa vuokraa.
• Uusi vuokrankorotus on sisällytettävä kirjeeseen. Vaihtoehtoisesti vuokranantaja voi ilmoittaa summan, jolla vuokraa tulee korottaa. Vuokranantajan on toimitettava vähintään toinen näistä tiedoista.

Jos jokin tiedoista puuttuu, vuokrankorotusilmoitus on pätemätön ja voit vuokralaisena vastustaa ilmoitusta kirjallisesti. Voit siis tarvittaessa viivyttää vuokrankorotusta, sillä vuokranantajan tulee lähettää sinulle korjattu ilmoitus. Korotettu vuokra on tällöin maksettava vasta seuraavan kuukauden jälkeen korjatun kirjeen vastaanottamisesta.

Vuokraa korotettaessa vuokranantaja voiKäytä vain liittovaltion tilastoviraston kuluttajahintaindeksiä. Muita lukuja ei saa käyttää laskentaperusteena. Jotkut vuokranantajat viittaavat esimerkiksi Euroopan keskuspankin (EKP) tai Saksan taloustutkimuslaitoksen (DIW) arvioihin, vuokraindeksiin tai rakentamisen hintaindeksiin. Inflaatiolukujen käyttö yksittäisillä alasektoreilla, kuten asuminen, sähkö, vesi tai kaasu, ei myöskään ole sallittua.

Paljon kiistanalainen kysymys on, voivatko vuokranantajat kiertääVuokrasäännöstelylakia (Mietpreisbremse) indeksiin sidotun vuokran avulla. Tässä ratkaiseva tekijä on muuttohetken alkuvuokra: Jos se oli jo muuttaessasi paikallisen vertailukelpoisen vuokran yläpuolella, voit soveltaa vuokravalvontaa. Jos vuokra oli muuttohetkellä vuokravalvonnan ehtojen puitteissa, indeksivuokra voi myös ylittää vuosien vertailuvuokran. Siitä huolimatta sinun kannattaa aina laskeasäästöpotentiaaliavuokravalvonnan avulla.

Lue aiheestamuiden vuokralaisten kokemuksiajotka ovat onnistuneesti alentaneet vuokraansa vuokrajarrulla tai pystyneet torjumaan vuokran nousun.

Oletko epävarma, onko vuokrasi liian korkea?CONNY auttaa sinua toteuttamaan oikeutesi. Anna kumppanilakimiestemme tarkistaa indeksivuokrasi:

1. Lähetät meille tietosi indeksivuokrasopimuksesta.
2. Tarkistamme tapauksesi ilmaiseksi.
3. Jos korotusta vastaan ​​on mahdollista puolustaa, maksamme kumppanilakimiehen.
4. Maksat vain, jos onnistumme sinulle.

Vuokrakorotus tarkistettu nyt